文：园长

(相关资料图)

房地产这十年浮浮沉沉，不少开发商，挨了揍。

后来学精了，哪些地方的亏不能再吃，哪些地方扎破了脑袋也要挤进去，一花几十亿，花钱比你谨慎的多。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

不懂就去看土拍，简直就是楼市风向标。

虽然说天河的信仰高光一直居高不下，但从土拍看，开发商对于海珠的热情明显更高，十大地王，5个在海珠。

在郊区挨揍的中海，钱投票给了海珠，有野心的保利，抢破头进的，也是海珠。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

开发商挤破头，冲进天河和海珠，WHY？？

天河： 1.拥有近20年引导广州GDP的强劲产业，广州信仰 2.有着更强的经济实力和资产沉淀 3.但天河的房子要么仍然处在极为成熟的老区，房价已经不低，要么在新区需要等周期 海珠： 1.产业没有天河成熟，但是它有琶洲总部电商聚集区 2.对于珠江新城和金融城，海珠的通勤距离很近，配套成熟，生活幸福感强 3.海珠现在新推出的地块，长线稀缺要么望江景，要么低密度，要么处在发展带，所以海珠能长线站稳的1.5级梯队，未来不用置换

或者这样理解：

天河是精英事业男，但长线看来最好的地在沿江的城中村，前程还在未来，需要一步一步打怪升级，而海珠是潜力暖男，配套成熟，交通方便，放出沿江地铁配套成熟未来可以躺平的稀缺地块，

体面精英事业男和潜力顾家暖男，你怎么选？？‍‍‍‍‍‍‍‍

天河就是有着体面的事业和上进的未来，但是家中生计配套顾及不来，海珠事业心没天河强，但是人家也有事业且顾家，生活配套完善，未来也不差。

5年前我选天河，但现在，我更喜欢海珠，年纪大了，想找一块儿地方长线躺平，天河的置换节奏，我不太跟得上了。

你说我就信？海珠能行吗？

以前天河是信仰，因为它的房价是最高的，但这两年海珠绝地反超。

根据2022年的年报显示，海珠去年的成交均价超9万/㎡，而且较前年有30%的涨幅。

△截取至2022年中原年报

而更好的交通，更全的配套，琶洲产业概念强劲，长线稀缺的好地块，再加上痛定思痛后推动的旧改，海珠未来不可小觑，相比之下，海珠的适配性也很强。

2023年，海珠又一波新盘进入市场，热度又要起来，加上琶洲发力、创新湾崛起，海珠距离房价天花板，还有空间。

海珠伤疤在旧改，但是去年鹭江之后，伤疤修复已经趋于明朗化。

2023年年初，领导们在高质量发展大会后，集体调研海珠之后，海珠最拆不动的凤阳鹭江，开始全面推进拆除违建工作。

△截取至广州日报视频号

我是专业的，听我的！海珠的未来，不会差，天花板，不会比天河低。这才是开发商，扎破了脑袋，也要进海珠的原因。

2023年海珠的野心是？

海珠去年开始展露锋芒，加上区域兑现、旧改动作，今年的趋势只会往更好的方向，开发商们集中摩拳擦掌，大干一场。

其中以国企央企为代表，比方说把天悦卖出18万的保利，以此为例说说海珠的格局。

这些年保利拿地就两个方向，要么就是拿郊区的便宜地，卷王形象卖完收工；要么就是深耕核心区，做标杆搞利润。

所以，保利把最多的资金，都砸给了海珠，今年在售的四个项目，都是保利具有代表性的高地价、高期待项目。

未来的海珠，会往东往南发展，所以抓住产业核心区、抓住景观稀缺性、抓住配套集中区。

保利的战略布局主要在滨江东和琶洲。

滨江东属于配套密集型区域，是old money热衷的老派豪宅区，积累着强大的优质资产置换人群。

海珠东以琶洲旧改为代表，保利天悦为琶洲的豪宅区定调，加上互联网数字经济产业为主导，阿里腾讯科大讯飞等28个企业总部的进驻，长线价值要向追平珠城。

滨江东的保利阅江台是保利今年即将拿出来的新产品。

滨江东，能拉老广的好感，又极近珠城琶洲，一江之隔，是海珠最成熟的配套区，有最好的省一级学校珠江中学、绿翠实验学校等，三甲医院广东省第二中医院。

区域配套一拉，1km内密密麻麻，学校、医院、商业全部都有。

阅江台距离小蛮腰大概只有1公里位置，对视珠江新城双子塔，步行就能到二沙岛及珠江边，窗外一看都是朕打下的江山。

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当然，这是市中心成熟区挖出来的地，周边有强烈的置换需求，项目体量不大，仅有不足100套。

产品也全部做改善，面积段为121-142㎡四房，都没有对外发售（猜测内部预定也会预定个7788），但感兴趣的可以扫码聊聊，可能我们能帮你抢到。

距离阅江台不远处，客村板块保利广一电商园今年也要出来了。

广一电商园地块最大的特点是交通便利，旁边是广州大道，开车丝滑，附近有万达和合生广场，靠近3、8号线客村站和11号线上涌公园站，双地铁。

配套地图一拉，23所医院、27所学校、25个商场，可以说是海珠最成熟的区域之一。

有趣的是，听说广一电商园地块出来之后，周边二手的带看成交量也跟着涨了一涨，想必就是新盘带动呢热度。

毕竟广一电商园附近都是楼龄超20年的老破小了，产品旧、没停车位，住着非常不方便。

广一未来推出108-143㎡四房，定位改善，一边是老破小，一边是品质的新盘，对比之下特别突出。

海珠的盘现在一入市就奔9-10万去了，这个盘配套成熟，估计价格不会低。不过不怕，这个片区有大量的有钱小老板，堪称海珠低调有钱区，有强烈置换需求，有钱老板用钱投票，未来不会差。

再看琶洲，当年地王之一，招商保利海珠天珺。

去年火的不要不要的，住宅一推出，就卖得7788.

为啥子火呢？

很简单，坐标琶洲东，是保利天悦的平替版本，保利天悦当年开盘卖4万+，现在二手卖18万，相近的区位，更新的产品，谁不想再吃一波琶洲红利啊？？

虽然招商保利海珠天珺在售时间不长，但现在已经在清尾货阶段，主卖公寓和商铺，85-137㎡复合loft商业和25-172㎡商铺，抓的就是就是掏得起银子的互联网新贵高层，一步占领琶洲东。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

对了，招商保利海珠天珺尚有住宅，有琶洲念想的同学可以去看看。‍‍‍‍‍

招商保利海珠天珺往南，在琶洲的南部的湖光悦色。

是进过10大地王的主儿，只是保利后面下手了中铁物流园，将其挤下了地王榜。‍

湖光悦色在琶洲南面，主打核心区低密社区，专梯专户的改善大户型，旁边是海珠湿地公园。

所以湖光悦色做的是低密的一线滨水小洋房，面积约120-200㎡，入手门槛千万级别，打的就是纯粹圈层，算是群众们的终极居所。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

琶洲后续不能开发住宅，所以打的就是稀缺地段和低密户型，低密稀缺，长线价值站稳，所以很多人关注。

招商保利海珠天珺开盘就卖得差不多，湖光悦色听说最近成交也还可以，阅江台和广一电商园虽然还没出，但是从周边挤压的置换需求来看，应该不会差。

近年来保利的路数告诉我们，刚需一定要买能自住的房子，而能力够的人，还是要冲进中心区，因为价值稳定、能自住，就不会错。

市场在回暖，周末看房的人也多起来了，从我们拍的楼盘照片可以看出，真正有心买房的人，都动起来了。

△保利湖光悦色

总而言之，相比天河在区域内还要打怪升级，海珠则是给出诚意，好地先抢先得先占头牌，属于折腾不动或者未来不想折腾同学的相对好的选择。

近两年为了提振市场，海珠区放地多，压箱底的好地到市场上产生竞争，价格也没有天河傲气，这也是我现在更喜欢海珠的原因。

市场回暖+基础情况不差+政策和利率低点+不差的产品，海珠基本到底了，是下手时机了。

好，我年纪大了折腾不动喜欢海珠了，你们呢？？ 来，看好海珠的和相信天河的，进群掰扯掰扯！‍‍‍

关键词： 珠江新城